安全透明的购房程序

By Bob Yang 12/5/2005
房地产经纪人在房产交易中有多重要?房地产经纪人会不会从交易中收取好处费而损害某一方的利益?
 
A、.美国房地产市场之所以繁荣活跃,其主要原因除房地产业完全实行市场机制运行和具有完善的房地产法律制度外,还有就是美国政府重视房地产经纪人行业的发展。在美国,旧房销售占整个房地产销售的85%,但不管买卖新房或旧房,地产商基本不直接出马,房地产经纪人发挥着非常重要的作用,也成为房地产市场秩序的最直接的参与者和维护者。美国各州对房地产经纪人资格与职业行为的要求尽管不尽相同,但其基本精神却是一致的,即规定经纪从业人员需具备各项资格及符合标准方给予发放房地产销售人执照,以此来保证经纪人的专业水平,保障消费者权益。经纪人全过程处理,省却的是买卖双方对交易过程合法性的担忧。
 
B、美国各州均设有“经纪人赔偿金储备系统(Recovery Fund)”。该系统不是美国联邦政府制定,而是由各州政府制定的,因此在相似的同时也有所差异。但是它们都保证了当房地产经纪人给买主或卖主造成很严重的伤害和经济损失而潜逃或无力偿还时,买主或卖主在经济上能够得到合理的赔偿。
 
C、所有的产权过户都是由中立的第三者即产权公司办理。产权公司会根据房地产买卖合同的有关条文,把一些费用,诸如:佣金,产权保险,过户的其他杂费,从房款中扣除并立即支付给卖主。这就从根本上杜绝了房地产经纪人介入收取好处费或者控制房款的机会。
安全透明的购房程序保证了投资者的利益

在美国置购房产大致可以分为七个步骤,每一个步骤都有明确的法律保障,并且有房产经纪人和律师帮助协调和提供专业建议。所以单从买卖流程上讲,在美国买房要比在中国买房安全透明很多,投资者的利益可以受到很好的法律保护。

确定房屋价格,户型,样式,区域
1、 确定房屋价格,户型,样式,区域(学区)
A、  通过房地产经纪人全面了解所在城市的地理环境和商业网点分布,根据工作地点,交通,子女就学等需求确定购房区域。
B、  经纪人根据购房者支付能力,综合考虑以上因素,帮助购房者确定可承担房屋价格范围以及房屋户型,样式等。
C、  中国购房者去看房一定要选好的学区,地点是非常重要的,所以一定要找像Bob Yang Realty这样的经验丰富的专业的房地产经纪人。

看房及选房
A、  根据确定的价格,地理范围等,房地产经纪人在专用网站系统中搜索市场上的房屋,提供最新房源资料。
B、  同时,房地产经纪人也通过其他渠道帮助寻找房源。
C、  经纪人带领购房者参观,选择房屋,与卖主联系;搜集房屋信息,并根据经验提出建议。 

签订合同
A、    房地产经纪人代表购房者与卖方议价
B、    支付购房保证金
C、    商定是否留下私人财产,(冰箱,窗帘,音响,洗衣机等)
D、    一份专业的经纪人使用合同

雇专人进行房屋检验
A、  雇佣专业的房屋检验人对房屋状况进行全面检查和评估,(屋顶,地基结构,管道系统,电线系统)※
B、  专业房屋检验报告
C、  如发现严重问题,买方有权取消合同;一般问题则可与卖方商讨修理费用

办理贷款和保险
A、  选择最佳贷款公司,最低廉贷款率以及贷款费用等
B、  根据贷方要求,提供所需文件如收入证明,税单及经济状况证明
C、  成交前还需购买房屋保险 (Hazard Insurance)

过户
A、  经纪人知道理解过户文件 (Closing Statement HUD-1)
B、  准备银行本票,现金支票或用电汇方式支付首付款及过户费 
C、  带有照片的身份证件证明,如护照,驾照等
D、  购房人必须满十八岁 
E、  大多数过户在律师楼进行

四种常见投资美国房产类型


在美国购买房产时,要考虑每个地区都会因购房地段和房产类型不同而回报差异极大的情况。关键因素是考虑房产的综合价格以及是否完全符合您的买房目的。以下是四种中国个人投资者投资美国房产的常见目的:

•       购置房产用于“以房养学”为即将出国留学的子女投资
•       购置房产用于居住甚至当作第二个家
•        购置房产用于出租
•       购置房产修缮后出售